先日太陽光についての記事を書きましたが、今度は不動産投資についてもすこし勉強してみました。
一番参考になったのが、もふもふ不動産さんというユーチューブのチャンネルです。
不動産投資家として３０代で財をなし、サラリーマンをリタイアされた方のようです。
不動産投資の良い部分だけではなく、危ない部分についても丁寧に説明されています。
自分なりに理解したポイントをざっくりまとめてみます。
- 収益不動産には、「ババ物件」、つまり儲からず赤字を垂れ流すだけの物件が多い。逆に、十分な収益が得られる「お宝物件」は、千に一つくらいしかない。そういうお宝物件を探すためには、毎日検索サイトで根気よく調べる必要がある。しかも、よい物件は、あっという間に売れてしまうので、買いの決断を素早く行う必要がある。
- とにかく罠だらけの業界。不労所得を得て会社を辞めたがっているサラリーマン（カモ）から巻き上げようとする業者や悪い人がわんさかといる業界。うかつに「不動産セミナー」とかに参加してそういう業者にコンタクトしてしまうと、まんまと騙されてしまう。中小の業者だけでなく、上場している大手有名企業に騙されることもある。まずは自分で十分勉強してから始めることが大事。
- 最初の1軒目が大事。1軒目で良い物件を掴めば、2軒目以降の融資が得られやすい。逆に1軒目でつまづくと、そのまま破産してしまうこともある。
- 新築よりは中古、区分よりは一棟買いの方が儲かる。中古の一棟アパートがおススメ。
- 株式のようにお金だけ出せばよい「投資」というよりも、顧客（入居者）を集めるための工夫をしたり、よいサプライヤー（管理業者など）を選んだり、銀行から融資を引っ張ったりと、結構手間がかかる「事業」である。
- 「出口戦略」つまり、保有物件をいつ、いくらくらいで売却するかも意識することが重要。
どうですか。結構面倒くさそうですよね。
私も色々勉強すればするほど、「自分には株式投資の方が向いていそう」と思えてきます。その理由は以下の通りです。
- 先にも書きましたが、「投資」というよりも「事業」なので、（雇われて働くよりはマシかもしれませんが）ほったらかしというわけにはいかない。
- 不動産を所有するのは自分一人であるのに対して、株式の場合には同じ株式を持っている多数の株主がいる。大衆が間違った判断をする可能性もあるが、市場価格を見ていれば、「自分一人が大事なことをうっかり見逃して大損する」という事態は避けられる。
- この先10年、20年後の日本がどうなっているか、予想するのは難しい。人口が減って賃貸物件へのニーズが減るといことはおそらく間違い無いと思いますが、その中でも生き残りそうな人気物件を自分が見抜くことができるかどうか、自分には自信が持てません。
それなのに、なぜ不動産投資について勉強しているのか？
一つには、面倒ではあるものの、ちゃんと勉強すればレバレッジを使って急速に資産を増やせそうなこと。
もう一つには、不動産投資はやらないにしても、どういうものか知っておけば、将来「美味しい話」を持ちかけられても、（そして少々頭がボケていても？）ちゃんと判断することができるようになるため。
本音は前者、建前は後者、といった感じでしょうか。
米国株、中国株の決算もひと段落したので、もう少し勉強してみたいと思います。
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